Wenn Sie ein Haus oder einer der Eigentümer verkaufen auszieht, könnte es sinnvoll, die Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Statt für ein neues Darlehen der Anwendung, die Schließung Kosten zahlen, und mit höheren Zinsen beginnen zu müssen, würde der Eigentümer nimmt nur die laufenden Zahlungen über.
Es ist möglich, eine Hypothek zu übertragen, aber es ist nicht immer einfach. Wir decken die Details unten, aber eine kurze Zusammenfassung der Optionen beinhaltet:
- Bringen Sie ein anzunehmender Hypothek, indem er Ihren Kreditgeber, um die Änderung zu machen.
- Refinanzierung des Darlehens in den Namen des neuen Besitzers nur.
- Übertragen, wenn sich die Situation nicht ein Darlehen des auslöst „aufgrund der Verkauf von“ -Klausel.
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assumable Hypotheken
Wenn ein Darlehen „assumable“ , dann haben Sie Glück: das bedeutet , Sie können die Hypothek an jemand anderen übertragen. Es gibt keine Sprache in dem Darlehensvertrag , die Sie von dem Abschließen einer Übertragung verhindert. Doch selbst anzunehmender Hypotheken können schwierig zu übertragen sein.
In den meisten Fällen muss die „neue“ Kreditnehmer für das Darlehen qualifizieren. Der Kreditgeber wird sich mit der Kredit – Scores des Kreditnehmers und Schulden zu Einkommen Verhältnisse des Kreditnehmers Fähigkeit zu bewerten , das Darlehen zurückzuzahlen. Das Verfahren ist im Grunde das gleiche wie wenn der Kreditnehmer für ein neues Darlehen zu beantragen war (aber natürlich kann der Kreditnehmer das bestehende Darlehen Teil Art und Weise übernehmen). Lenders genehmigte den ursprünglichen Kreditantrag auf der Grundlage des Kredit – und Einkommen des ursprünglichen Antragstellers (n), und sie wollen nicht , dass jemanden vom Haken lassen , wenn sie einen Ersatz Kreditnehmer haben , die genauso wahrscheinlich ist , zu tilgen.
Um eine Übertragung eines assumable Darlehen abgeschlossen haben, fordern Sie die Änderung mit Ihrem Kreditgeber. Sie müssen Anwendungen vervollständigen, überprüfen Einkommen und Vermögen und eine geringe Gebühr während des Prozesses bezahlen.
Eigentumsübertragung: Umschalten aus Namen auf einem Darlehen betrifft nur das Darlehen. Sie können immer noch ändern müssen , die die Eigenschaft besitzt nach Titel übertragen, eine quitclaim Tat, oder andere Schritte in Ihrer Situation erforderlich nehmen.
Schwer zu finden?
Leider sind assumable Hypotheken nicht überall verfügbar. Ihre beste Wette kann sein , wenn Sie ein FHA Darlehen oder ein VA – Darlehen haben. Andere herkömmliche Hypotheken sind selten anzunehmender. Verwenden Sie stattdessen die Kreditgeber einen Grund zum Verkauf Klausel, was bedeutet , das Darlehen ausgezahlt werden müssen , wenn Sie den Besitz des Hauses übertragen.
Refinanzierungen
Wenn ein Darlehen nicht anzunehmender ist und man kann nicht eine Ausnahme von einer aufgrund der Verkauf Klausel finden, die Refinanzierung der Darlehen die beste Option sein könnte. Ähnlich wie bei einer Annahme werden die neuen Kreditnehmer eines ausreichendes Einkommen benötigen und Kredit für das Darlehen zu qualifizieren.
Der „neue“ Hausbesitzer wird einfach für ein neues Darlehen individuell anwenden und dieses Darlehen verwenden, um die bestehenden Hypothekenschulden zu tilgen. Möglicherweise müssen Sie mit Ihrem Kreditgeber koordinieren liens zu erhalten entfernt (es wäre denn, der neue Kreditnehmer und neue Kreditgeber sie zustimmen), so dass Sie das Haus als Sicherheit verwenden, aber es ist ein guter, sauberer Weg, um die Arbeit zu erledigen. Einige liens routinemäßig übertragen von einem Besitzer zum anderen (zum Beispiel, wenn Verbesserungen mit PACE Finanzierung gemacht wurden).
Aufgrund Angebot
Lenders nicht in der Regel profitieren von so dass Sie eine Hypothek übertragen. Die Käufer kommen würden voraus, indem Sie ein „reiferen“ Darlehen, mit den frühen Zinszahlungen aus dem Weg (und sie könnten einen niedrigeren Zinssatz erhalten sein können).
Verkäufer erhalten würden ihr Haus leichter zu verkaufen – zu einem höheren Preis möglich – wegen dieser gleichen Vorteile. Aber Kreditgeber stehen zu verlieren, so dass sie nicht gerne Transfers genehmigen.
Ein Grund zum Verkauf Klausel ist ein Abschnitt eines Darlehensvertrages zu sagen, dass das Darlehen ausgezahlt werden muss, wenn die Immobilie verkauft (das Darlehen „beschleunigt“).
Ausnahmen von der Regel: In einigen Fällen können Sie immer noch ein Darlehen übertragen – sogar mit einem aufgrund der Verkauf – Klausel. Transfers zwischen den Familienmitgliedern sind oft erlaubt, und Ihre Kreditgeber kann immer großzügiger sein als das, was Ihr Kreditvertrag sagt (es ist eine Option , die sie können ausüben, und sie sind nicht dazu verpflichtet – aber nicht bekommen Ihre Hoffnungen) . Der einzige Weg , um sicher zu wissen ist Ihre Kreditgeber zu stellen und Ihre Vereinbarung mit einem lokalen Anwalt zu überprüfen. Auch wenn die Kreditgeber sagen , dass es nicht möglich ist, kann ein Anwalt helfen Ihnen herauszufinden , ob Ihre Bank genaue Informationen bereitstellt.
Das Garn-St. Germain Gesetz verhindert , dass die Kreditgeber von ihrer Beschleunigung Option unter bestimmten Umständen ausüben. Einige der häufigsten Situationen sind:
- Wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt und Eigentumsübertragung an einen überlebenden gemeinsamen Mieter
- Die Übertragung des Darlehens zu einer relativen nach dem Tod eines Kreditnehmers
- Eine Übertragung des Eigentums an den Ehegatten oder Kinder eines Kreditnehmers
- Transfer als Folge der Scheidung und Trennung Vereinbarungen
- Transfers in eine unter Lebenden Trust (oder einem lebenden Vertrauen), wenn der Kreditnehmer ein Empfänger ist,
Siehe die vollständige Liste der Ausnahmen , und überprüfen Sie diese Liste mit Ihrem Anwalt.
Inoffizieller Transfer
Wenn Sie Ihre Anfrage nicht genehmigt bekommen können, werden Sie möglicherweise eine „informelle“ Anordnung einzurichten versucht. Zum Beispiel könnten Sie Ihr Haus verkaufen, lassen Sie das bestehende Darlehen in Ort und haben die Käufer erstatten Sie für Hypothekenzahlungen.
Dies ist eine schlechte Idee. Ihre Hypothek Vereinbarung wahrscheinlich nicht erlauben dies, und Sie vielleicht sogar selbst in rechtliche Schwierigkeiten finden, je nachdem, wie die Dinge laufen. Was mehr ist, sind Sie immer noch für das Darlehen verantwortlich – auch wenn Sie nicht mehr im Haus leben.
Was könnte schiefgehen? Einige Möglichkeiten sind:
- Wenn die Käufer der Zahlung stoppt, das Darlehen in Ihrem Namen ist, so ist es immer noch das Problem (die verspäteten Zahlungen auf Ihren Kredit-Berichten erscheinen, und Kreditgeber, nachdem Sie kommt).
- Wenn das Haus für weniger in der Zwangsversteigerung verkauft wird, als es wert ist, könnten Sie für jeden Mangel verantwortlich.
Es gibt bessere Möglichkeiten Verkäufer Finanzierung zu einem potentiellen Käufer zu bieten.
Deine Optionen
Wenn Sie nicht eine Hypothek übertragen bekommen kann, haben Sie immer noch Optionen erhalten, je nach Ihrer Situation. Auch dir den Tod, Scheidung und Familientransfers könnten das Recht geben, Transfer zu machen, auch wenn Ihre Kreditgeber etwas anderes sagt.
Wenn Sie sich mit Blick auf Abschottung , stellen Sie sicher , staatliche Programme es einfacher , mit der Hypothek zu tun – auch wenn man unter Wasser oder arbeitslos ist.
Wenn Sie sich scheiden zu lassen , fragen Sie Ihren Anwalt , wie zu handhaben alle Ihre Schulden und wie schützen Sie sich bei Ihrem Ex-Ehepartner nicht Zahlungen leisten.
Wenn ein Hausbesitzer gestorben ist , kann ein lokaler Anwalt helfen Sie bestimmen , was als nächstes zu tun.
Wenn Sie Vermögenswerte an einen Trust übertragen , überprüfen Sie mit Ihrem Nachlassplanung Anwalt , um sicherzustellen , dass Sie nicht eine Beschleunigung Klausel auslösen.
Die Refinanzierung könnte Ihre letzte Option sein , wenn keine der anderen Ansätze zur Verfügung steht.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.