Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art von Darlehen, das Geld mit Ihrem Home-Equity zur Verfügung stellt. Dies ist nicht die flexibelste (oder die am wenigsten teuer) Art und Weise zu leihen, so lohnt es sich Alternativen bewerten, bevor man mit. In der richtigen Situation bieten diese Kredite eine leistungsfähige Art und Weise in den Wert Ihres Hauses zu erschließen.
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Die Grundlagen
Wie eine Standard-Hypothek, eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, die Ihr Haus als Sicherheit verwendet. Allerdings sind diese Darlehen unterscheidet sich in mehrfacher Hinsicht auf die „Reverse“ Teil des Namens führt.
- Sie erhalten Geld , anstatt Geld zu Ihren Kreditgeber jeden Monat zahlen
- Die Höhe des Darlehens wächst im Laufe der Zeit, im Gegensatz mit jeder monatlichen Zahlung zu schrumpfen
Das Konzept ist ähnlich wie eine zweite Hypothek oder Home-Equity-Darlehen. Allerdings sind Reverse-Hypotheken nur für Hausbesitzer verfügbar im Alter von 62 und älter, und Sie müssen in der Regel nicht über diese zur Rückzahlung von Darlehen, bis Sie aus Ihrem Hause bewegen.
Reverse Hypotheken können Sie wollen Geld für etwas bieten. Solange Sie die Anforderungen erfüllen (siehe unten), können Sie die Mittel verwenden, um Ihre anderen Quellen Einkommen oder keine Ersparnisse ergänzen Sie gesammelt haben. Doch nicht nur bei der Aussicht auf leicht verdientes Geld springen – diese Darlehen kompliziert sind (vor allem entspannen), und sie reduzieren Vermögen für Ihre Erben.
Es gibt mehrere Quellen für Reverse-Hypotheken, aber wir werden die Home Equity Conversion Hypothek (HECM) verfügbar durch die Federal Housing Administration hauptsächlich decken.
Ein HECM ist in der Regel weniger teuer für die Kreditnehmer aufgrund staatlicher Unterstützung, und Regeln für diese Darlehen machen sie relativ verbraucherfreundlich.
Wie viel können Sie bekommen?
Die Menge an Geld, das Sie erhalten, hängt von mehreren Faktoren ab und basiert auf einer Berechnung basiert, die bestimmten Annahmen über macht, wie lange das Darlehen dauern wird.
Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, desto mehr können Sie herausnehmen. Für die meisten Kreditnehmer, es funktioniert am besten, wenn Sie Ihr Darlehen über viele Jahre habe zahlen Sie und Ihre Hypothek ist fast vollständig ausgezahlt.
Zinssatz: niedrigere Zinsen bedeuten , dass mehr von einer Reverse – Hypothek zu bekommen.
Alter: das Alter des jüngsten Kreditnehmer für das Darlehen wird auch beeinflussen , wie viel Sie erhalten, und ältere Kreditnehmer können mehr nehmen. Wenn Sie gereizt werden , jemand auszuschließen jünger eine höhere Auszahlung zu erhalten, seien Sie vorsichtig – ein jüngeren Ehepartner müssen beim Tod eines älteren Kreditnehmer ausrücken würden , wenn die jüngere Person nicht in dem Darlehen enthalten ist.
Die Wahl der , wie das Geld zu bekommen , ist auch wichtig. Sie können aus mehreren Auszahlungsoptionen wählen.
Pauschalbetrag: Die einfachste Möglichkeit ist die ganze Geld auf einmal zu nehmen. Mit dieser Option hat Ihr Darlehen mit einem festen Zinssatz und Ihr Kreditsaldo wächst einfach im Laufe der Zeit als Zinsen auflaufen.
Regelmäßige Zahlungen: Sie können auch regelmäßige Zahlungen erhalten wählen (monatlich, zum Beispiel). Diese Zahlungen können für Ihr gesamtes Leben, oder für einen bestimmten Zeitraum (10 Jahre, zum Beispiel) dauern. Wenn Ihr Darlehen fällig wird , weil alle Kreditnehmer aus dem Haus bewegt haben, enden die Zahlungen. Mit Lebensdauer Zahlungen, dann ist es möglich , mehr als Sie zu nehmen und Ihr Kreditgeber zu erwarten , wenn Sie eine außergewöhnlich lange Lebensdauer leben.
Kreditlinie: statt Bargeld sofort zu nehmen, Sie für eine Kreditlinie entscheiden können, was Sie Mittel zu ziehen erlaubt , ob und wann Sie sie brauchen. Der Vorteil dieses Ansatzes ist , dass Sie nur Zinsen auf das Geld zahlen Sie tatsächlich geliehen haben, und Ihre Kreditlinie könnte möglicherweise im Laufe der Zeit wachsen.
Kombination: kann sich nicht entscheiden? Sie können über eine Kombination der Programme verwenden. Zum Beispiel könnten nehmen Sie eine Summe kleine Klumpen vorne und eine Kreditlinie halten für später.
Um eine Schätzung, wie viel Sie nehmen können, versuchen die nationalen Reverse Mortgage Lenders Association Rechner . Allerdings belastet die tatsächliche Rate und Gebühren , die von Ihren Kreditgebern werden von den getroffenen Annahmen abweichen verwendet.
Reverse-Hypotheken-Kosten
Wie bei jedem anderen Darlehen, werden Sie Zinsen und Gebühren zahlen, um eine umgekehrte Hypothek zu bekommen. Die Gebühren waren in der Vergangenheit notorisch hoch, aber es wird immer besser.
Dennoch müssen Sie die Aufmerksamkeit auf die Kosten und Angebote von mehreren Kreditgebern vergleichen.
Die Gebühren können (und oft) sein finanziert oder in Ihr Darlehen gebaut. Mit anderen Worten, schreiben Sie einen Scheck – so dass Sie nicht das Gefühl , diese Kosten, aber Sie zahlen nach wie vor ihnen. Gebühren reduzieren die Menge an Eigenkapital links in Ihrem Hause, die weniger für Ihren Nachlass verlässt (oder für Sie, wenn Sie das Haus verkaufen und das Darlehen auszahlen). Wenn Sie die Mittel zur Verfügung haben, kann es sinnvoll sein , aus eigener Tasche zu bezahlen , statt Zinsen jahrelang auf diesen Gebühren zahlen zu kommen.
Abschlusskosten: Sie für ein Haus kaufen oder zu refinanzieren erforderlich einige der gleichen Schließung Kosten bezahlen. Zum Beispiel finden Sie eine Beurteilung benötigen, werden Sie Dokumente müssen eingereicht und Ihre Kreditgeber wird Ihre Kredit überprüfen. Einige dieser Kosten sind außerhalb Ihrer Kontrolle , aber andere können verwaltet und miteinander verglichen werden. Zum Beispiel variieren Entstehung Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber, aber Ihre Grafschaft Aufnahme Büro lädt die gleiche , egal , wer Sie verwenden.
Servicing – Fees: Sie können Aufkleber Schock bekommen , wenn Sie monatliche Gebühren zu sehen , die von einer umgekehrten Hypothek in Ihr monatliches Einkommen essen. Es gibt Höchstgrenzen für HECM Gebühren, aber es ist immer eine Reise wert Shopping rund.
Versicherungsprämien: weil HECMs durch die FHA gesichert werden (was das Risiko für Ihren Kreditgeber reduziert), zahlen Sie eine Prämie auf die FHA. Ihre erste Hypothek Versicherungsprämie (MIP) zwischen 0,5 Prozent und 2,5 Prozent, und Sie werden eine jährliche Gebühr in Höhe von 1,25 Prozent der Darlehenssumme zahlen.
Interesse: natürlich, zahlen Sie Zinsen auf Geld , das Sie durch eine umgekehrte Hypothek genommen haben.
Rückzahlung
Sie machen nicht die monatlichen Zahlungen auf eine umgekehrte Hypothek. Stattdessen ist das Darlehen Saldo fällig , wenn der Kreditnehmer dauerhaft aus dem Hause bewegt sich ( in der Regel bei Tod oder wenn das Haus verkauft). Doch Sie sind Einnahme auf Schulden , die zurückgezahlt werden muss – Sie einfach nicht bemerken.
Ihre Gesamtverschuldung wird die Menge an Geld, das Sie in Bargeld plus die Zinsen auf dem Geld, das Sie geliehen. In den meisten Fällen wächst Ihre Schulden im Laufe der Zeit – weil Sie Geld sind zu leihen und keine Zahlungen (Sie noch jeden Monat werden könnten Anleihen).
Wenn Ihr Darlehen fällig wird, muss es zurückgezahlt werden. Das Darlehen ist in der Regel fällig, wenn alle Kreditnehmer haben „permanent“ ausgezogen. Allerdings Reverse Hypotheken können auch darauf zurückzuführen sein, wenn Sie die Bedingungen Ihrer Vereinbarung nicht erfüllen – wenn Sie nicht Ihre Grundsteuern zahlen, zum Beispiel.
Die meisten umgekehrten Hypotheken erhalten durch den Verkauf des Hauses zurückgezahlt. Zum Beispiel, nach dem Tod, geht das Haus auf dem Markt, und Sie erhalten Geld , das verwendet werden kann , um das Darlehen auszahlen. Wenn Sie weniger schuldig , als Sie das Haus verkaufen für, erhalten Sie den Unterschied zu halten. Wenn Sie mehr schulden , als Sie das Haus verkaufen, Sie haben nicht die Differenz zahlen mit einem HECM (in anderen Worten, Sie „gewinnen“).
In einigen Fällen wird sich entscheiden, Ihre Erben das Haus zu halten. In diesen Fällen ist die volle Kreditsumme fällig – auch wenn das Darlehen Gleichgewicht höher ist als der Wert des Hauses. Ihre Erben müssen mit einer großen Summe Geld kommen, das Haus in der Familie zu halten.
Bedarf
Um eine umgekehrte Hypothek zu bekommen, müssen Sie einige grundlegende Kriterien erfüllen.
Grundregeln:
- Das Haus ist Ihr Hauptwohnsitz (Sie kein Objekt, zum Beispiel verwenden)
- Sie sind mindestens 62 Jahre alt
- Sie sind auf jeder Schuld an die Bundesregierung nicht delinquenten
Ausreichend Eigenkapital: da Sie Geld nehmen aus Ihrem Hause, müssen Sie eine erhebliche Menge an Eigenkapital in Ihrem Hause zu ziehen aus. Es gibt keine Darlehen an Wert – Berechnung , wie Sie mit einer „Vorwärts“ Hypothek haben würden.
Laufend Kosten: Sie müssen die Möglichkeit haben, weiterhin laufend Kosten zu Ihnen nach Hause im Zusammenhang bezahlen (Sie müssen nachweisen , dass Sie zu halten mit Kosten fähig sind). Dadurch wird sichergestellt , dass die Eigenschaft seinen Wert hält , und dass Sie Eigentum an der Immobilie behalten. Zum Beispiel werden Sie kontinuierlich Wartungskosten haben, und Sie können Grundsteuern und Versicherungsprämien zahlen müssen.
Einkommen: Sie kein Einkommen müssen für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren , weil Sie nicht machen Zahlungen auf das Darlehen erforderlich.
Beratung: vor Ihrer HECM finanziert wird, müssen Sie eine „Verbraucherinformationen Sitzung“ mit einem HUD-zugelassenen HECM Berater teilnehmen. Dies soll unvoreingenommene Informationen über das Produkt liefern.
Erste Hypothek: wenn Sie noch Geld auf Ihrem Home – schulden, können Sie immer noch eine umgekehrte Hypothek bekommen (manche Leute tun es, um die bestehenden monatlichen Zahlungen zu beseitigen). Allerdings muß die umgekehrte Hypothek das erste Pfandrecht auf dem Grundstück sein. Für die meisten Kreditnehmer, das bedeutet , dass weitere Hypothekenschulden mit einem Teil Ihrer Reverse – Hypothek bezahlt. Dies ist am einfachsten , wenn Sie rund 50% Eigenkapital in Ihrem Hause haben (oder mehr).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.