Verständnis der Beziehung zwischen Asset-Preise und Zinsen
Eine der Gefahren von rekordtiefen Zinsen ist sie die Preise von Vermögenswerten aufblasen; Dinge wie Aktien, Anleihen und Immobilienhandel zu höheren Bewertungen als sie sonst unterstützen würde. Für Bestände, kann dies zu einem höheren als den normalen Kurs-Gewinn-Verhältnis führen, PEG-Verhältnisse, dividendenadjustiert PEG-Verhältnisse, Kurs-Buchwert-Verhältnisse, Kurs-Cashflow-Verhältnis, Kurs-Umsatz-Verhältnis sowie niedrigere als normale Gewinnrendite und Dividendenrendite.
All dies kann phantastisch erscheinen, wenn Sie genug Glück haben vor dem Rückgang der Zinssätze auf bedeutende Beteiligungen zu sitzen, so dass Sie den Boom der ganzen Weg nach oben erleben, Ihre vermögenden mit jedem Jahr höher und höher wachsen zu sehen trotz der Tatsache, ist die Rate der vermögenden Anstieg übertraf die Rate der Erhöhung der passiven Einkommen, das, was wirklich zählt. Es ist nicht so groß, für die langfristige Anleger und / oder solche ohne beiseite legen viele Vermögenswerte, die das Speichern beginnen wollen, die junge Erwachsene beinhaltet häufig gerade aus der Schule oder Hochschule, die Belegschaft zum ersten Mal betreten.
Das klingt seltsam, wenn Sie nicht vertraut mit Finanz- oder Unternehmensbewertung sind, aber es macht sehr viel Sinn, wenn man darüber innehalten und nachdenken. Wenn Sie eine Investition kaufen, sind das, was Sie wirklich kauft zukünftigen Cash Flows; Gewinn oder Verkaufserlöse, die für die Zeit, Risiko, die Inflation angepasst und Steuern, Sie glauben, einen angemessenen Ertrag erzielen werden als jährliche Wachstumsrate ausgedrückt, Sie zu kompensieren, nicht Ihre Kaufkraft in der vorliegenden raubend; verbringen sie auf Dinge, die Dienstprogramm wie Autos, Häuser, Urlaub, Geschenke, eine neue Garderobe, Landschafts-, Abendessen in netten Restaurants bieten, oder was auch immer ein Gefühl von Glück oder Freude in Ihr Leben bringt, dass Vermehrung, die wirklich zählt: Familie, Freunde, die Freiheit über Ihre Zeit und eine gute Gesundheit.
Wenn die Vermögenspreise hoch aufgrund der niedrigen Zinsen sind, bedeutet es, jeden Dollar, den Sie eine Investition Käufe wenige Dollar an Dividenden ausgeben zu kaufen, Zinsen, Mieten oder sonstigen Einkünften (sowohl direkt oder Look-through, die im Fall von Unternehmen behalten Ergebnis Wachstum, anstatt sie an die Aktionäre auszuzahlen).
Tatsächlich würde der rationale langfristige Investor cartwheels tut bei der Aussicht auf eine Börsengang Dividendenrendite von über 2 x oder die normalisierte Schatzobligation Rendite oder einen Immobilienmarkt 3x, die 5x oder 10x die normalisierte Schatzobligation Ausbeute liefern könnte. Für das, was sie verloren Wert in der Bilanz bei der Durchführung, so dass sie auf dem Papier aussehen ärmer, würden sie in zusätzlichen monatlichen Einkommen gewinnen, so dass sie mehr erwerben; ein Fall, der wirtschaftlichen Realität zu schlagen Buchhaltung Aussehen.
Doch selbst wenn man all dies wissen, können Sie sich fragen , warum fallen die Preise von Vermögenswerten , wenn die Zinsen steigen. Was verbirgt sich hinter dem Niedergang? Es ist eine fantastische Frage. Obwohl viel komplizierter waren wir in der Mechanik zu vertiefen, im Kern der Sache, kommt es vor allem auf zwei Dinge.
1. Asset-Preise fallen, wenn die Zinsen steigen, weil die Opportunitätskosten der „Risk-Free“ Rate wird attraktiver
Ob sie es wahrhaben will oder nicht, haben die meisten Menschen genug gesunden Menschenverstand zu vergleichen, was sie über eine mögliche Investition in Aktien verdienen können, Anleihen oder Immobilien, was sie vom Parkplatz des Geldes in sicheren Anlagen zu verdienen. Für Kleinanleger ist dies oft der Zinssatz, zahlbar auf FDIC versicherten Sparkonto, Girokonto, Tagesgeldkonto oder Geldmarktfonds.
Für größere Investoren, Unternehmen und Institutionen, dies ist die so genannte „risikofreien“ Rate auf US-Schatzwechsel, Anleihen und Schuldverschreibungen, die durch die volle Besteuerung Macht der Regierung der Vereinigten Staaten unterstützt werden.
Wenn die „sicheren“ Raten zu erhöhen, Sie und die meisten anderen Investoren, werden eine höhere Rendite zu einem Teil mit Ihrem Geld verlangen; zum Risiko Unternehmen oder Mehrfamilienhäuser zu besitzen. Das ist nur natürlich. Warum aussetzen, du verliert oder Volatilität, wenn man sich zurücklehnen, Interesse sammeln, und wissen Sie schließlich Ihren vollständigen (nominal) Nominalwert zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zurückkommen werden? Es gibt keine Jahresberichte zu lesen, keine 10-K zu studieren, keine Proxy-Anweisungen zu lesen.
Ein praktisches Beispiel könnte helfen.
Stellen Sie sich die 10-jährigen Staatsanleihen eine 2,4% Rendite vor Steuern angeboten. Sie sind in einem Lager suchen, der für $ 100.00 pro Aktie verkauft und hat das Ergebnis je Aktie von $ 4,00 verdünnt.
Davon $ 4.00 ist $ 2,00 als Bardividende ausgezahlt. Daraus ergibt sich eine Gewinnrendite von 4,00% und einer Dividendenrendite von 2,00%.
Nun stellen Sie die Federal Reserve die Zinsen erhöht. Die 10-jährige Treasury endet um 5,0% vor Steuern ergibt. Unter sonst gleichen Bedingungen (und es nie, aber im Interesse der wissenschaftlichen Klarheit werden wir als solche für den Moment annehmen), Investoren könnten die gleiche Prämie verlangen die Aktie zu besitzen. Das heißt, vor der Zinserhöhung, die Anleger bereit waren, Aktien für 1,6% in zusätzlicher Rendite (die Differenz zwischen der 4,00% Gewinnrendite und einer 2,40% Treasury-Rendite) im Austausch zu kaufen. Wenn das Schatzamt Ausbeute zu 5,00% stieg, wenn die gleiche Beziehung gilt, würden sie eine Ergebnisausbeute von 6,60% verlangen, die in eine Rendite von 3,30% entspricht. Ermangelung eines andere Variablen, wie zum Beispiel Änderungen in den Kosten der Kapitalstruktur (mehr dazu in einem Moment), der einzige Weg, die Aktie das Niveau des Gewinns liefern kann und Dividende von $ 100.00 pro Aktie auf $ 60,60 pro Aktie zu fallen, was ein Rückgang von fast 40,00%.
Dies ist nicht problematisch, überhaupt für disziplinierten Investoren gegeben, natürlich, dass die Inflationsrate gutartiger bleibt. Wenn überhaupt, ist es eine große Entwicklung, weil ihr regelmäßiges Dollars Cost-Averaging, reinvestierter Dividenden und neues, frisches Kapital aus paychecks oder anderen Einkommensquellen jetzt mehr Gewinn kaufen, mehr Dividenden, mehr Interesse, mehr Mieten als dies bisher möglich war. Sie profitieren auch die Unternehmen höhere Erträge aus Aktienrückkaufprogramme erzeugen kann.
2. Vermögenspreise fallen, wenn die Zinsen steigen, weil die Kapitalkosten Änderungen für Unternehmen und Immobilien, in die Gewinn- und Schneiden
Ein zweiter Grund, die Preise für Vermögenswerte fallen, wenn die Zinsen erhöhen, ist es zutiefst die Nettoerträge aus der Gewinn- und Verlustrechnung beeinflussen. Wenn ein Unternehmen Geld leiht, tut es entweder durch Bankdarlehen durch oder von Unternehmensanleihen ausgegeben wird. Wenn die Zinsen sind ein Unternehmen auf dem Markt bekommen wesentlich höher als der Zinssatz auf seinen bestehenden Schulden zahlen, wird es zu mehr Cash-Flow für jeden Dollar der Schulden gibt hervorragende, wenn es Zeit zur Refinanzierung kommt. Dies wird in vielen höheren Zinsaufwendungen zur Folge hat. Das Unternehmen wird weniger profitabel, da Anleiheinhaber in den neu verwendeten Anleihen alt, fällig werdenden Anleihen zur Refinanzierung oder neu emittierten Anleihen notwendig Akquisitionen zu finanzieren oder zu erweitern, fordert nun mehr von dem Cash-Flow. Dies bewirkt, dass die „Gewinn“ in der Kurs-Gewinn-Verhältnis sinken, die Bewertung mehrerer erhöht, es sei denn die Aktie sinkt um einen entsprechenden Betrag bedeutet. Anders ausgedrückt, für die Aktie den gleichen Preis real zu bleiben, muss der Aktienkurs sinken.
Dies wiederum bewirkt, dass der so genannten Zinsdeckungsgrad, sinken, so dass das Unternehmen erscheint riskanter. Wenn das erhöhte Risiko ausreichend hoch ist, könnte es die Anleger verursachen eine noch größere Risikoprämie zu verlangen, den Aktienpreis senken noch mehr.
Asset intensiven Unternehmen, die eine Menge Sachanlagen benötigen, und Geräte gehören zu den am meisten gefährdeten auf diese Art von Zinsänderungsrisiko. Andere Firmen – man denke an Microsoft zurück in den 1990er Jahren, als es war schuldenfrei und so wenig in der Art von Sachanlagen erforderlich zu betreiben, ist es alles und alles aus seiner Corporate Girokonto ohne Banken oder der Wall Street um Geld zu bitten finanzieren könnte – segelt rechts von diesem Problem, völlig nicht-betroffen.
Mehrere Arten von Unternehmen gedeihen eigentlich , wenn und wenn die Zinsen steigen. Eine Abbildung: Versicherungskonglomerat Berkshire Hathaway, gebaut in den vergangenen 50+ Jahren mittlerweile Milliardär Warren Buffett. Zwischen liquiden ähnlichen Anleihen ist das Unternehmen auf $ 60 Milliarden in Vermögenswerten sitzen , die so gut wie nichts verdient. Wenn die Zinsen einen angemessenen Prozentsatz zu erhöhen, würde das Unternehmen sein plötzlich Milliarden über Milliarden von Dollar in zusätzlichen Einnahmen pro Jahr aus diesen Reserve Liquiditätsbeständen zu verdienen. In solchen Fällen kann es vor allem als die Faktoren aus dem ersten Artikel interessant wird – Anleger fordern niedrigere Aktienkurse sie für die Tatsache, Anleihen Schatzwechsel zu kompensieren und Notizen reiche Renditen bieten – Herzog es mit diesem Phänomen, wie das Ergebnis selbst wachsen. Wenn das Geschäft auf genügend Kleingeld sitzt, dann ist es möglich , der Aktienkurs könnte tatsächlich erhöht am Ende; eines der Dinge , die so intellektuell angenehm macht investieren.
Das gleiche gilt für Immobilien. Stellen Sie sich $ 500.000 in Eigenkapital haben Sie in ein Immobilienprojekt setzen; vielleicht ein Bürogebäude bauen, konstruieren Speichereinheiten oder ein Industrielager entwickeln, um Unternehmen des verarbeitenden Gewerbes leasen. Welches Projekt Sie erstellen, wissen Sie, Sie 30% Eigenkapital in sie setzen müssen, um Ihr bevorzugtes Risikoprofil beibehalten, mit dem anderen 70% kommt von Bankkrediten oder anderen Finanzierungsquellen. Wenn die Zinsen steigen, steigt Ihre Kapitalkosten. Das heißt, Sie haben entweder weniger zahlen für den Immobilienerwerb / Entwicklung oder Sie haben mit weit niedrigeren Cashflows zufrieden sein; Geld, das in der Tasche gegangen wäre, aber jetzt wird an die Kreditgeber weitergeleitet.
Das Ergebnis? Es sei denn, es andere Variablen im Spiel ist, die diese Überlegung zu überwältigen, muss der angegebene Wert der Immobilien sinkt gegenüber, wo es gewesen war. (Strong-Betreiber in dem Immobilienmarkt sind in der Regel Eigenschaften kaufen, die sie über Jahrzehnte halten können, die Finanzierung zu Bedingungen so lange wie möglich, damit sie Arbitrage Abwertung der Währung können. Da die Inflation Chips weg auf dem Wert von jedem Dollar, sie die Mieten erhöhen, wohl wissend, ihre Zukunft Reifen Rückzahlungen sind kleiner und kleiner in wirtschaftlicher Hinsicht.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.