Mieten Sie Angebote besitzen aussehen und viel wie Standard-Hausverkäufe fühlen, und sie sind eine Alternative zu den traditionellen Wohnungsbaudarlehen. Käufer und Verkäufer können von diesen Regelungen profitieren, aber es ist wichtig, dass jeder weiß, was die Risiken sind, bevor Sie beginnen.
Diese Seite befasst sich mit Miete Transaktionen zu besitzen ein Haus beteiligt, aber es gibt auch andere Arten von Programmen gibt.
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Was ist zu Mietkauf?
Mietkauf ist eine Möglichkeit, etwas über die Zeit zu kaufen oder zu verkaufen, was den Käufer eine „Option“ zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu kaufen.
Mit einem traditionellen Kauf und Verkauf, Käufer und Verkäufer vervollständigen den Kauf mehr oder weniger unmittelbar nach (bei Abschluss) zu Bedingungen zustimmen, aber mieten zu besitzen unterschiedlich sind.
Unter einer Miete eigene Vereinbarung, stimmen die Käufer und Verkäufer auf die Möglichkeit eines Verkaufs zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft. Letztlich entscheidet der Mieter / Käufer , wenn die Transaktion tatsächlich stattfinden wird . In der Zwischenzeit machen die Käufer Zahlungen an die Verkäufer, und ein Teil dieser Zahlungen ( in der Regel) reduziert das Geld benötigt , um das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.
Warum Mit Mieten Kaufen zu arbeiten?
Miete eigene Programme kann attraktiv für Käufer sein, vor allem diejenigen, die in einer stärkeren finanziellen Position innerhalb weniger Jahre zu erwarten.
Kaufen mit schlechten Krediten: Käufer , die nicht für ein Darlehen qualifizieren können beginnen , ein Haus mit einer Miete Kauf Vereinbarung zu besitzen. Im Laufe der Zeit können sie ihre Kredit – Scores auf den Wiederaufbau, arbeiten und sie können einen Kredit bekommen können , sobald es endlich Zeit ist , das Haus zu kaufen.
Sperren Sie in einem Kaufpreis: In Märkten mit Wohnungspreise zu erhöhen, kann der Käufer eine Vereinbarung erhalten auf der heutigen Preis zu kaufen (aber der Kauf stattfinden wird mehrere Jahre in der Zukunft). Käufer haben die Möglichkeit , wieder heraus , wenn Hauspreise fallen, obwohl , ob es sinnvoll ist , hängt finanziell ab , wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung gezahlt haben.
Probefahrt: Käufer in einem Heim leben können , bevor ich eine Immobilie zu kaufen. Als Ergebnis können sie über Probleme mit dem Haus, Alptraum Nachbarn und den anderen Problemen lernen , bevor es zu spät ist.
Bewegen Sie weniger: Käufer , die zu einem Haus und Nachbarschaft verpflichtet sind (aber nicht in der Lage zu kaufen) kann in ein Haus zu bekommen , die sie werden schließlich kaufen. Dies reduziert die Kosten und Unannehmlichkeiten , nach ein paar Jahren bewegen.
Bauen Eigenkapital: Technisch Mieter nicht bauen Eigenkapital in der gleichen Art und Weise , dass Hausbesitzer tun. Allerdings können Zahlungen ansammeln und eine beträchtliche Summe zur Verfügung stellen , um auf den Kauf zu Hause gebracht werden. Käufer können auch sparen , nur um Geld in ein Sparkonto und diese Mittel verwenden , anstatt (die Tücken der Miete zu vermeiden, zu besitzen und die Bereitstellung der Fähigkeit zu kaufen jedes Haus).
Warum Mit Mieten Verkaufen zu arbeiten?
Verkäufer können auch von der Miete profitieren Vereinbarungen zu besitzen.
Weitere Kunden: Wenn Sie Probleme beim Anziehen Käufer haben sollten , können Sie auch die Mieter den Markt , die in der Zukunft zu kaufen hoffen. Nicht jeder hat gute Bonität und kann für ein Darlehen qualifizieren, aber jeder braucht einen Platz zum Leben.
Verdienen Einkommen: Wenn Sie nicht brauchen , um zu verkaufen rechts weg und verwenden das Geld für eine weitere Anzahlung, können Sie Mieteinnahmen erzielen , indem er in Richtung Verkauf einer Immobilie.
Höherer Preis: Sie können für einen höheren Verkaufspreis fragen , wenn Sie besitzen bieten mieten. Sie bieten die Möglichkeit , dass die Menschen bereit sein zu zahlen. Mieter haben auch eine „Option“ , um das Haus zu kaufen – die sie nie benutzen könnten – und Flexibilität immer extra kostet.
Investierte Mieter: Ein potenzieller Käufer eher kümmern eine Immobilie (und erhalten zusammen mit Nachbarn) als ein Mieter ohne Haut im Spiel. Der Käufer ist bereits die in Immobilien investiert und hat ein Interesse daran es zu halten.
Wie es funktioniert
Alles ist verhandelbar: Eine Miete eigene Transaktion, die auch als Leasing – Option bekannt, beginnt mit dem Vertrag. Sowohl der Käufer und Verkäufer einigen bestimmten Bedingungen, und alle Bedingungen geändert werden können , um jedermanns Bedürfnisse anzupassen. Je nachdem , was für Sie wichtig ist (ob Sie einen Käufer oder Verkäufer sind), können Sie bestimmte Funktionen anfordern , bevor die Unterzeichnung einer Vereinbarung.
Zum Beispiel könnte man eine größere oder kleinere Abschlagszahlung verlangen, wenn dies für Sie hilfreich wäre.
Beratung ist wichtig: Achten Sie darauf , einen Vertrag mit einem Immobilien – Anwalt zu informieren, da diese Transaktionen kompliziert sein kann, und es gibt eine Menge Geld beteiligt. Mietkauf Angebote sind besonders riskant für die Käufer. Mehrere Betrügerei nutzen Menschen mit schlechten Kredit – und großen Hoffnungen auf ein Haus zu kaufen. Selbst mit einem ehrlichen Verkäufer, ist es möglich , eine Menge Geld zu verlieren , wenn die Dinge nicht wie geplant.
Eine Option zu kaufen: Zu Beginn jeder Miete Transaktion zu besitzen, zahlt der Käufer den Verkäufer eine Optionsprämie , die oft rund fünf Prozent des endgültigen Kaufpreises ist (obwohl es sicherlich höher oder niedriger sein kann). Diese Zahlung gibt den Käufer das Recht oder die „Option“ – aber nicht die Pflicht – das Haus irgendwann in der Zukunft zu kaufen.
Keine Rückerstattung: Die erste Prämienzahlung wird nicht zurückerstattet, aber es kann auf den Kaufpreis angewendet werden (wenn der Käufer jemals das Haus kauft, wird sie nicht mit so viel Geld zu kommen haben). Größere Optionszahlungen sind riskant für Käufer: wenn der Deal nicht aus irgendwelchen Gründen nicht gehen, gibt es keine Möglichkeit , dass das Geld zurück zu bekommen. Der Verkäufer wird typischerweise nach einer Miete alle Prämienzahlungen zu halten Transaktion endet zu besitzen.
Kaufpreis: Der Käufer und Verkäufer bestimmt einen Kaufpreis für zu Hause in ihrem Vertrag. An einem gewissen Punkt in der Zukunft ( in der Regel zwischen einem und fünf Jahren, je nach Verhandlungen), kann der Käufer des Kauf die Heimat für diesen Preis – unabhängig davon , was das Haus tatsächlich wert ist . Bei der Preisfestsetzung, ein Preis, der als der aktuelle Preis höher ist nicht ungewöhnlich ist (sonst, ist der Verkäufer heute besser nur zu verkaufen). Wenn das Haus in Wert gestiegen ist schneller als erwartet, arbeiten die Dinge in den Käufer dafür aus. Wenn das Haus an Wert verliert, wird der Mieter wahrscheinlich nicht das Haus kaufen ( zum Teil , weil es keinen Sinn machen könnte, und zum Teil , weil der Mieter möglicherweise nicht in der Lage sein , für ein großes Darlehen mit einer hohen Loan-to-Value – Ratio zu qualifizieren). Käufer in der Regel für eine Hypothek , wenn die Zeit , das Haus zu kaufen kommt.
Monatliche Zahlungen: Der Käufer / Mieter macht auch die monatlichen Zahlungen an den Verkäufer. Diese Zahlungen dienen als Mietzahlungen (weil der Verkäufer noch besitzt die Eigenschaft), aber der Mieter zahlt in der Regel ein wenig jeden Monat extra. Der zusätzliche Betrag wird in der Regel auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, so dass es reduziert die Menge an Geld der Käufer mit aufzukommen hat , wenn das Haus zu kaufen. Auch hier ist die zusätzliche Miete „premium“ nonrefundable – es den Verkäufer kompensiert um zu warten , um zu sehen , was der Käufer (der Verkäufer das Eigentum nicht an Dritte weiter , bis die Vereinbarung mit den Mieter Enden verkaufen können) tun.
Wartung: Alle Beteiligten profitiert von einem gut gepflegten Haus, aber wer soll das bezahlen? Ihr Vertrag sollte festgelegt werden, die für die regelmäßige Wartung und umfangreiche Reparaturen zuständig ist. Einige Abkommen sagen , dass alles unter $ 500 liegt in der Verantwortung des Käufers, aber die lokalen Gesetze können die Sache noch komplizierter (Vermieter erforderlich sein , gewisse Annehmlichkeiten bieten, auch wenn Ihr Vertrag etwas anderes sagt).
Mieten Pitfalls arbeiten
Nichts ist perfekt, und das schließt mieten Programme besitzen. Diese Transaktionen sind kompliziert, und beide Käufer und Verkäufer können einige unangenehme Überraschungen. Einige Beispiele sind unten aufgeführt, aber die Liste der Dinge, die möglicherweise schief gehen kann, ist viel länger. Nur ein lokaler Anwalt Immobilien können Sie eine gute Vorstellung davon, was in Ihrer Situation auf dem Spiel, so sicher sein, mit einem besuchen, bevor Sie etwas unterschreiben.
Risiken für Käufer
Einzubüßen Geld: Wenn Sie nicht das Haus kaufen – egal aus welchem Grund – Sie verlieren alle zusätzlichen Geld , das Sie bezahlt. Verkäufer , die leicht versucht sind , kann es schwierig oder unattraktiv machen für Sie zu kaufen.
Langsame Fortschritte: Sie können planen Sie Ihre Kredit – oder erhöhen Sie Ihr Einkommen zu verbessern , so dass Sie für ein Darlehen qualifizieren werden , wenn die Option endet, aber die Dinge nicht funktionieren wie geplant.
Weniger Kontrolle: Sie haben noch nicht die Eigenschaft besitzen, so dass Sie nicht die totale Kontrolle über sie verfügen. Ihr Vermieter könnte machen Hypothekenzahlungen stoppen und die Eigenschaft , durch die Abschottung verlieren, oder Sie können nicht über wichtige Wartungsarbeiten verantwortlich für Entscheidungen sein. Ebenso könnte Ihr Vermieter ein Urteil verlieren oder die Zahlung der Grundsteuer beenden und mit Pfandrechten auf dem Grundstück am Ende. Die Vereinbarung soll all diese Szenarien Adresse (und der Vermieter ist zwar nicht erlaubt verkaufen Sie eine Option auf dem Grundstück), aber juristische Auseinandersetzungen sind immer ein großer Schmerz.
Sinkende Preise: Die Hauspreise könnten sinken , und Sie können nicht in der Lage sein , einen niedrigeren Kaufpreis neu zu verhandeln. Dann sind Sie mit der Option links aller Ihrer Wahl Geld oder den Kauf des Hauses zu verlieren. Wenn Ihr Kreditgeber wird nicht ein übergroßes Darlehen genehmigen, müssen Sie zusätzliches Geld zu schließen für eine Anzahlung bringen.
Verspätete Zahlungen verletzt: Je nach Vereinbarung, wenn Sie nicht mieten pünktlich bezahlen, können Sie verlieren das Recht zu erwerben (zusammen mit all Ihren persönlichen Zahlungen). In einigen Fällen halten Sie Ihre Wahl, aber Ihre Nachzahlung für den Monat nicht „gezählt“ , und es wird nicht zu dem Betrag , den Sie für eine eventuellen Kauf hinzufügen angesammelt hat.
Startseite Probleme: Es könnte Probleme mit der Eigenschaft , dass Sie nicht wissen , über , bis Sie versuchen , es zu kaufen (wie Titel Probleme). Behandeln Sie eine Miete besitzen Kauf wie eine „echte“ Kauf – erhalten eine Inspektion und Titelsuche vor dem Tauchen in.
Scams: Mietkauf Betrügereien sind eine attraktive Möglichkeit , große Summen Geld von den Leuten zu nehmen , die nicht in eine finanziell sichere Position sind.
Risiken für Verkäufer
Keine Gewissheit: Ihr Mieter kann nicht kaufen, so dass Sie wieder ganz von vorne anfangen müssen und einen anderen Käufer oder Mieter zu finden (aber zumindest bekommen Sie das zusätzliche Geld zu halten).
Langsam Geld: Sie haben nicht eine große pauschale bekommen, die Sie brauchen, um Ihren nächsten Haus zu kaufen.
Fehlende Anerkennung: Sie sperren typischerweise in einem Verkaufspreis , wenn Sie eine Miete unterzeichnen Vereinbarung zu besitzen, aber zu Hause die Preise schneller steigen könnten als erwartet. Sie könnten es besser machen den Ort zu mieten und einen Kaufvertrag in der Zukunft immer (oder Sie vielleicht nicht).
Sinkende Immobilienpreise: Die Hauspreise fallen könnten, und wenn Ihr Mieter nicht kaufen, würden Sie besser weg die Eigenschaft einfach zu verkaufen.
Die Entdeckung Mängel: Käufer können Fehler entdecken , die Sie nie anders über die Verwendung der Heimat kannte, und sie können entscheiden , nicht zu kaufen. Vielleicht können die sanitären Anlagen ein paar handhaben , aber nicht eine fünfköpfige Familie, und niemand über das Thema wissen konnte. Sie versuchen , niemanden zu täuschen – es ist ein Fehler, der nie unter der bisherigen Wohn Anordnung kam – aber jetzt ist es ein Problem , und Sie werden sie an zukünftige Käufer offen legen müssen (oder es beheben).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.